La connaissance des transactions immobilières constitue un incontournable pour de nombreux professionnels de l’immobilier : estimation des biens immobilier, acte de donation ou procédure administrative, vente ou acquisition potentielle d’un bien immobilier… Pour autant, cette information clé a longtemps été difficile à obtenir, tant en volume qu’en qualité. L’ouverture en Open Data des données « DVF » issues des actes notariés à créé de ce point de vue une petite révolution, mais qui reste insuffisante en l’état. Retour d’expérience après plusieurs années de recherche et développement.
Une ouverture très attendue
Expert en data intelligence pour le marché immobilier professionnel, EXPLORE identifie depuis de nombreuses années les transactions immobilières (en vente ou en location) réalisées par les personnes morales, qualifiant les différentes parties prenantes (offreur / agent offreur / preneur / agent preneur), ainsi que le détail de la transaction. Un challenge de tous les jours relevé par nos équipes qui s’appuient sur différentes sources : les communiqués de presse des commercialisateurs et utilisateurs, les articles de presse, le Bulletin Officiel des Annonces Civiles et Commerciales… Et bien sûr, désormais, les données dites « DVF » !
Produites par la direction générale des finances publiques (DGFIP), la publication de ces données répond à un objectif de plus grande transparence des marchés fonciers et immobiliers. De fait, la connaissance et le partage de l’information relative à la valeur du foncier constitue un préalable indispensable à l’élaboration de stratégies foncières éclairées, dans un contexte de rareté foncière et d’équilibre budgétaire souvent difficile à atteindre. De même, la connaissance de transactions comparables à l’échelle d’un quartier, d’une ville, doit permettre un ajustement des prix au plus près des réalités du marché et limiter les effets de surenchérissement.
L’ouverture tant attendue des données DVF le 24 avril 2019, en application de la loi pour un Etat au service d’une société de confiance, a constitué un tournant important pour les particuliers et les acteurs privés qui disposent désormais d’une donnée publique, exhaustive et gratuite, sans condition d’accès, sur les marchés fonciers et immobiliers.
Quelles sont les données disponibles ?
La base de données « Demandes de valeurs foncières », ou DVF, recense l’ensemble des ventes de biens fonciers réalisées depuis 2014, en métropole et dans les départements et territoires d’outre-mer (à l’exception de Mayotte et Alsace-Moselle). Ces données proviennent essentiellement des actes enregistrés chez les notaires et des informations contenues dans le cadastre.
Le décret du 28 décembre 2018 précise les champs de données mis à disposition dans DVF :
- La date de la mutation,
- La nature de la mutation : adjudication, échange, vente, vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), vente de terrain à bâtir
- Le prix (« net vendeur », hors frais d’agence immobilière et frais de notaire),
- L’adresse : numéro de voie, indice de répétition, type, code et libellé de la voie, code postal et libellé de la commune
- Les références cadastrales : code de la commune et du département, préfixe et code de la section cadastrale, numéro de plan, numéro de volume. Si le bien objet de la mutation fait partie d’une copropriété, le nombre de lots et le numéro de lot dans la limite de cinq lots par mutation sont indiqués
- Le descriptif du bien : la surface « Carrez », la surface réelle, le code de type de local, le type du local : appartement, dépendance, local d’activité, maison, le nombre de pièces principales, la surface du terrain, et, pour les terrains non bâtis, nature de culture et nature de culture spéciale.
A noter :
L’historique des données disponibles débute en 2014.
Les données font l’objet d’une mise à jour semestrielle par la DGFiP, fin avril et fin octobre.
La mise à jour d’avril permet d’ajouter des données allant jusqu’à fin décembre de l’année passée et celle d’octobre des données allant jusqu’à fin juin de l’année en cours.
Une base de données riche mais incomplète
L’attrait exceptionnel provoqué par cette ouverture a suscité un fort engouement, expliquant le nombre important de téléchargements du référentiel disponible sur le portail data.gouv.fr. Une application a également été développée permettant d’effectuer des recherches. Cette application grand public permet d’effectuer des recherches de premier niveau par Département, Commune, Section cadastrale, Parcelle cadastrale, Date de mutation. En revanche, la navigation proposée ne permet pas de recherche par adresse, ni par type de transaction.
A noter également que, faute de données disponibles, il est impossible de segmenter finement les marchés, notamment celles relatives à la caractérisation des locaux d’activités, ce qui constitue un frein à la profondeur de l’analyse. Il est ainsi impossible de différencier un immeuble de bureau d’un commerce…
De même, si le décret prévoit que la « réutilisation des données de la Base ne peut avoir ni pour objet ni pour effet de permettre la réidentification des personnes physiques concernées », il en est autrement des personnes morales (entreprises, associations, collectivités…). Or, à ce stade, il est impossible d’identifier ces derniers, qu’il s’agisse de l’offreur (propriétaire initial) ou du preneur (acquéreur). Enfin, on notera l’absence d’outils d’analyses statistiques à l’échelle d’analyse souhaitée, limitant l’usage à une consultation unitaire des transactions publiées.
« DVF by EXPLORE »
En tant que membre fondateur du LIFTI (Laboratoire d’Initiatives Foncières et Territoriales Innovantes), le déversement de la base DVF a naturellement suscité notre enthousiasme et celui de nos clients, permettant d’envisager un levier considérable à la compréhension du marché immobilier professionnel et de sa dynamique économique. Pour en révéler tout l’intérêt, il nous a fallu néanmoins procéder à un important travail d’intégration, tant d’un point de vue technique que d’accessibilité à cette donnée dans nos environnements.
Un enjeu d’intégration et d’enrichissement des données
De fait, l’intérêt de l’information « transaction » prend tout son sens lorsqu’elle s’inscrit dans une description plus complète du contexte, à savoir essentiellement le descriptif détaillé du bien et l’identification des parties prenantes (offreur / preneur).
Grâce à nos équipes de R&D, nous avons réalisé un rapprochement des données brutes issues de DVF avec le socle de données immobilières et des données descriptives des sociétés opérées par EXPLORE :
- A l’échelle des parties prenantes (personnes morales), nous avons procédé au rapprochement du Siren des propriétaires (établissement principal) avant et après la mutation, permettant de distinguer l’offreur du preneur.
- A l’échelle de l’actif, la correspondance s’est effectuée à l’adresse exacte pour s’assurer de la liaison forte avec la Base Immeubles d’EXPLORE, permettant de disposer de l’ensemble des caractéristiques détaillées de l’immeuble.
- Pour éviter tout risque de confusion, nous n’avons considéré que les cas « simples », à savoir les mutations ne concernant qu’une seule parcelle, qu’un seul immeuble sur la parcelle, qu’un seul propriétaire avant et après et qu’une seule mutation sur l’année sur la parcelle.
A l’issue de ce travail considérable d’intégration à nos bases de données, on peut considérer les volumes de transactions issues de DVF suivants :
*Véfa : Vente en l’Etat Futur d’Achèvement
Un enjeu de restitution et de contextualisation
Au-delà des problématiques techniques, il s’agissait également d’effectuer une réflexion quant à la mise à disposition de ces précieuses données dans nos environnements. C’est chose faite, que ce soit dans notre espace client, comme dans notre applicatif KARTA destiné aux professionnels de l’immobilier, développeurs, commercialisateurs et investisseurs.
Un onglet spécifique a été développé de façon à visualiser les transactions à l’échelle de l’écran. A noter la possibilité de distinguer les différentes sources (EXPLORE, DVF ou BODACC).
L’affichage détaillé des transactions s’effectue via des bulle-infos précisant les caractéristiques principales, tenant compte de la source et de la nature de la transaction (DVF, EXPLORE) ; un lien vers l’espace client EXPLORE permet d’accéder à d’autres informations complémentaires
Un enjeu d’analyse
Au-delà de la consultation ponctuelle des transactions et des immeubles concernés, la question de l’analyse est centrale pour qui veut comprendre la dynamique de marché de ses zones d’intérêt. L’applicatif KARTA permet d’accéder à un onglet de synthèse calculant « à la volée » des indicateurs clé à l’échelle de l’écran : répartition des transactions, prix de vente au m², mais également loyer annuel au m², montant des ventes et cessions des fonds de commerce. Cette fonctionnalité peut être activée sur tout ou partie des données affichées à l’écran.
Les moteurs de recherche multicritères
En complément de ces usages opérationnels adressés par la plateforme KARTA, EXPLORE a développé des moteurs de recherche multicritères permettant d’effectuer des ciblages avancés depuis sa plateforme client. En particulier, il est possible d’effectuer 2 scénarios de recherche orientés « Transaction » ou « Immeuble ».
- Requêtes orientées Transactions : ce moteur de recherche avancé permet en effet de sélectionner de nombreux critères de recherche tels que : date de publication, nature de la transaction (location, vente, investissement…), montant, état des locaux, raison sociale des entreprises concernées en tant que propriétaire (offreur), agent (preneur ou offreur), preneur… type d’actif répartis en 24 classes.
Requêtes orientées Immeubles : la stratégie de recherche s’appuie cette fois sur les caractéristiques des immeubles pour identifier des listes d’actifs ayant fait l’objet d’une ou plusieurs transactions.
La fiche détaillée de l’immeuble propose un descriptif des caractéristiques de l’immeuble et de l’historique des transactions associées à l’immeuble.
Des perspectives d’analyses et de recherche illimitées
L’apport de DVF à la connaissance du marché de l’immobilier en général, et de l’immobilier professionnel en particulier, constitue une avancée remarquable. La donnée transactionnelle est un indicateur précieux qu’il s’agit d’analyser avec soin dans son contexte le plus large : à l’échelle de l’actif et de ses caractéristiques, en considérant le profil des propriétaires cédant / acquéreur, dans son contexte territorial, par une vision fine des évolutions… permettant de toujours mieux comprendre les mécanismes complexes de fixation des prix immobiliers. En ce sens, EXPLORE poursuivra ses efforts pour valoriser toujours plus ce patrimoine de données, que ce soit par l’enrichissement et le croisement avec ses propres données ou par le déploiement d’applicatifs toujours plus proches des besoins opérationnels des professionnels de la filière.
