Pour son 20e anniversaire, cette nouvelle édition du Grand Paris Crane Survey réalisée par Deloitte Real Estate Advisory en partenariat avec EXPLORE permet une fois encore de mieux appréhender la dynamique de l’offre d’immobilier de bureau sur un territoire présentant de fortes disparités, dans un contexte toujours sous tension. Retour sur les principaux enseignements de l’étude et des perspectives de transformation du marché.
Entre 2016 et 2024, la Métropole du Grand Paris a traversé une phase remarquable marquée par une intense production de bureaux neufs ou rénovés. Cet élan semble avoir pris fin à l’hiver 2024, avec des volumes en cours de construction tombant en dessous de la moyenne des deux dernières décennies (1,6 million de m²). Dans un marché francilien saturé, où plus de 5 millions de m² restent vacants, certains y verraient une opportunité de rééquilibrage entre l’offre de bureaux neufs et d’occasion sur le moyen terme. Cependant, cette tendance met surtout en lumière des disparités géographiques qui pourraient s’accentuer entre différents sous-secteurs.
Une année charnière
L’année 2024 marque un tournant pour la Métropole du Grand Paris avec un record de livraisons de bureaux atteignant 1,14 million de m², résultat de vagues de chantiers initiées entre 2020 et 2022. Des projets emblématiques comme Arboretum (112 000 m²) ou Altiplano (55 000 m²) illustrent cette dynamique. Malgré cela, l’encours global n’a baissé que de 3%, grâce notamment à l’élan de Paris intra-muros, qui a vu 293 000 m² de nouveaux chantiers compenser les deux tiers des livraisons métropolitaines. La capitale, historiquement perçue comme un refuge locatif, s’affirme face à des territoires émergents comme Saint-Ouen ou Nanterre.
Prudence des investisseurs
Ce regain d’activité parisien reflète à la fois une prudence accrue des investisseurs et un besoin d’ajuster l’offre aux évolutions des attentes des utilisateurs. La demande privilégie désormais des espaces bien situés, intégrés dans un cadre urbain, avec des services modernes, un confort optimisé et des surfaces flexibles et réduites. Cette transformation révèle également un enjeu structurel : le marché francilien, axé sur des actifs de haute qualité, peine à absorber une offre de moindre standing, soulevant des questions sur l’avenir des espaces moins attractifs.
Face à ces déséquilibres, les lancements « en blanc » se réduisent, privilégiant des projets sécurisés ou soutenus par des partenariats publics, comme les Grandes Serres de Pantin. Ce contexte met en évidence la résilience de Paris intra-muros, mais aussi les difficultés des zones périphériques, où les bureaux vacants se heurtent à une concurrence croissante avec l’immobilier résidentiel.
La reconversion, LA solution ?
Pour accompagner ces mutations, les politiques publiques et l’innovation dans l’usage des espaces jouent un rôle central. La reconversion de bureaux en logements ou hôtels émerge comme une solution pour répondre à ces mutations. Entre 2013 et 2022, 9 000 logements ont été créés à partir de locaux d’activité à Paris, mais les volumes actuels restent modestes.
Le 20e Paris Crane Survey inaugure d’ailleurs une nouvelle approche en analysant le cycle de vie des bureaux, de leur création à leur reconversion, afin de mieux comprendre les défis et opportunités de ce marché en transformation. Chaque territoire de la Métropole offre des opportunités spécifiques. Paris intra-muros se distingue par la conversion de bureaux en hôtels (30%), tandis que la proche banlieue se prête davantage au développement de logements (25%). Les politiques publiques jouent un rôle crucial pour surmonter les obstacles liés à ces transformations, qu’ils soient d’ordre technique, réglementaire ou environnemental. Ce tournant majeur du marché reflète les changements profonds des modes de travail et des dynamiques urbaines, à suivre lors des prochaines éditions du PCS.
L’étude est réalisée par Deloitte en collaboration avec EXPLORE.
